ការស្វែងយល់ពីច្បាប់ និងនីតិវីធីទាក់ទងនឺងអចលនវត្ថុ

 ដំណើរការនៃការផ្ទេរប្លង់កម្មសិទ្ធិដីធ្លី

នៅពេលដែលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យឬដីធ្លី គឺមានសារៈសំខាន់ក្នុងការទទួលបានភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ដើម្បីធានាថាអចលនទ្រព្យនោះមានសុវត្ថិភាពសម្រាប់អ្នក។ ខាងក្រោមនេះ ជាជំហានសំខាន់ៗមួយចំនួន ដើម្បីធានាថាការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដីធ្លីត្រឹមត្រូវ៖

១. ផ្ទៀងផ្ទាត់វិញ្ញាបនប័ត្រជាមួយការិយាល័យសុរិយោដីពាក់ព័ន្ធ

ដំបូងអ្នកទិញត្រូវផ្ទៀងផ្ទាត់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីជាមួយការិយាល័យសុរិយោដីនៅក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្មនិងសំណង់ ដើម្បីពិនិត្យមើលបំណុល ឬផ្ទៀងផ្ទាត់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដំណើរការនេះ គឺតម្រូវត្រូវតែមានឯកសារដូចខាងក្រោម៖

§  អ្នកទិញទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិដំបូងពីអ្នកលក់ដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពជាម្ចាស់ពិតប្រាកដ

§  អ្នកទិញនឹងផ្ទៀងផ្ទាត់វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិជាមួយការិយាល័យសុរិយោដីនៅក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្មនិងសំណង់

§  ការិយាល័យសុរិយោដីនឹងជូនដំណឹងដល់អ្នកទិញប្រសិនបើអចលនទ្រព្យនេះជាប់បំណុល (វត្ថុបញ្ចាំ) ឬជាប់ បណ្តឹងផ្សេងៗ។

ស្ថាប័នរដ្ឋដែលពាក់ព័ន្ធ៖ ការិយាល័យសុរិយោដីនៅក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់។

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖ សម្រាប់ជំហានទី១នេះអាចត្រូវចំណាយពេលប្រហែល ១០ថ្ងៃ (ចំណែកឯដំណើរការនៃជំហានទី ២ និងទី៣អាចមានរយៈពេលដំណើរការដូចគ្នាដែរដើម្បីបញ្ចប់វា)

២. ទទួលព័ត៌មានលំម្អិតអំពីអចលនទ្រព្យ

បន្ទាប់មកអ្នកទិញត្រូវតែសាកសួរព័ត៌មានលម្អិតអំពីអចលនទ្រព្យនោះពីមន្ត្រីថ្នាក់ក្រោមនៅឃុំសង្កាត់។ ក្នុងករណីនេះលោកអ្នកត្រូវសាកសួរព័ត៌មាននៅទីតាំងដែលលោកអ្នកទិញអចលនទ្រព្យដើម្បីទទួលបានព័ត៌មានជាក់លាក់មួយ។ លើសពីនេះទៅទៀតការស្វែងរកជាផ្លូវការនូវប័ណ្ណកម្មសិទ្ធគួរតែប្រព្រឹត្តទៅនៅការិយាល័យសុរិយោដីខណ្ឌ/ស្រុក។

ស្ថាប័នរដ្ឋដែលពាក់ព័ន្ធ៖ ក្រុមប្រឹក្សាឃុំ (ការិយាល័យឃុំ / សង្កាត់ដែលពាក់ព័ន្ធ)

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖ សម្រាប់ជំហាននេះត្រូវចំណាយពេលប្រហែលជា ១០ ថ្ងៃ (រយៈពេលបញ្ចប់ជំហាននេះវាដំណាលគ្នាជាមួយជំហានទី ១ និងទី ៣)

៣. ទទួលបានវិញ្ញាបនប័ត្រនៃការបញ្ចូលនិងឯកសារផ្លូវការពីអ្នកលក់

ប្រសិនបើម្ចាស់ដីជានីតិបុគ្គលអ្នកទិញត្រូវតែមានឯកសារដូចខាងក្រោម៖

§  ថតចម្លងអត្តសញ្ញាណប័ណ្ណរបស់ម្ចាស់ក្រុមហ៊ុន ឬបុគ្គលដែលជាតំណាងក្រុមហ៊ុន

§  លិខិតបញ្ជាក់ការចុះបញ្ជីក្រុមហ៊ុននិងទទួលស្គាល់ដោយក្រសួងពាណិជ្ជកម្ម

§  ឯកសារផ្លូវការដទៃទៀតទាក់ទងនឹងក្រុមហ៊ុនពីអ្នកលក់និងប្រតិបត្តិការរបស់ក្រុមហ៊ុនចាំបាច់ត្រូវផ្ទៀង ផ្ទាត់ភាពត្រឹមត្រូវជាមួយនឹងអត្តសញ្ញាណនៃឈ្មោះក្រុមហ៊ុនដែលមាននៅលើវិញ្ញាប័ណ្ណប័ត្រ។

§  សិទ្ធិអំណាចមេធាវី

§  សេចក្តីសម្រេចចិត្តដែលបានចុះហត្ថលេខាដោយក្រុមប្រឹក្សាភិបាលពីក្រុមហ៊ុននោះបានអនុញ្ញាតឱ្យបុគ្គលដែលមានឈ្មោះដាក់លក់ដើម្បីតំណាងឱ្យក្រុមហ៊ុននៅការិយាល័យសុរិយោដី

§  អំណាចនៃមេធាវីបញ្ជាក់យ៉ាងច្បាស់ថាអ្នកលក់អាចមានសិទ្ធិពេញលេញក្នុងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិដីធ្លីទៅឱ្យអ្នកទិញ។

ភ្នាក់ងាររដ្ឋាភិបាលពាក់ព័ន្ធ៖ ក្រសួងពាណិជ្ជកម្ម

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖  ដំណើរការនេះគួរតែចំណាយពេលប្រហែល ១០ ថ្ងៃ (ជំហានមួយនេះវានឹងកើតឡើងក្នុងពេលដំណាលគ្នាជាមួយជំហានទី ១ និងទី ២)

៤.​ ដាក់ពាក្យចុះឈ្មោះនៅការិយាល័យសុរិយោដី

នៅពេលដែលអ្នកទិញនិងអ្នកលក់គឺជាបុគ្គលឬក្រុមហ៊ុនមានបំណងបញ្ចប់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យគឺត្រូវទៅជួបការិយាល័យសុរិយោដី ដើម្បីរៀបចំឯកសារនិងចុះហត្ថលេខាលើឯកសារដែលពាក់ព័ន្ធ។

សម្រាប់ជំហាននេះតម្រូវឱមានឯកសារសំខាន់ៗដូចជា៖

§  លក្ខន្តិកៈក្រុមហ៊ុន

§  វិញ្ញាបនប័ត្រក្រុមហ៊ុន (ដែលទទួលបាននៅជំហានទី ៣)

§  ឯកសារទាំងពីររបស់មេធាវី (ដែលទទួលបានក្នុងជំហានទី ៣) ។

វិញ្ញាបនប័ត្រដើមដែលរៀបចំឡើងដោយអ្នកលក់ត្រូវបង្ហាញទៅការិយាល័យសុរិយោដីនៅពេលចុះហត្ថលេខាលើឯកសារដើម្បីធ្វើការបញ្ចូលឈ្មោះម្ចាស់ថ្មីជាផ្លូវការនៅក្នុងឯកសារ។

ភ្នាក់ងាររដ្ឋបាលពាក់ព័ន្ធ៖ ការិយាល័យសុរិយោដី និងក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្មនិងសំណង់

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖ ជំហាននេះអាចនឹងបញ្ចប់ក្នុងចន្លោះពេល ២០ថ្ងៃ និង៣០ថ្ងៃ។

៥.​ បង់ពន្ធលើការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ:

ពន្ធលើការផ្ទេរប្លង់កម្មសិទ្ធិគឺ ៤ ភាគរយ នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យសរុប ដែលត្រូវបានបង់ទៅក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ នៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ។ បន្ទាប់មកវិក័យប័ត្រត្រូវបាន ចេញជូន ដើម្បីបញ្ជាក់ថាពន្ធនៃការផ្ទេរ អចលនទ្រព្យត្រូវបាន បង់រួចរាល់។

ទោះជាយ៉ាងណានៅទីក្រុងភ្នំពេញពន្ធនេះមិនត្រូវបានកំណត់ដោយផ្អែកលើតម្លៃជាក់ស្តែងនៃអចលនទ្រព្យនោះទេ។ ប៉ុន្តែត្រូវកំណត់តាមតារាងតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលកំណត់ ដោយសាលារាជធានីភ្នំពេញ។ ការវាយតម្លៃដែល ធ្វើឡើងដោយ សាលារាជធានីភ្នំពេញផ្អែកលើកត្តានានាដូចជា៖ ទំហំ ទីតាំង មុខងារនៃ អចលនទ្រព្យ សក្តានុពលនៃការប្រើ ប្រាស់ និងកត្តាដទៃទៀត។

និយាយជាសាមញ្ញ ពន្ធលើការផ្ទេរអចលនទ្រព្យមិនផ្អែកលើតម្លៃពិតប្រាកដនៃដីដែលត្រូវលក់នោះទេ  ជាធម្មតា ករណីនេះត្រូវពឹងផ្អែកលើតម្លៃ ដែលបានកំណត់ដោយសាលា ក្រុងភ្នំពេញដែលអាចមានកម្រិតខ្ពស់ជាងអត្រាពន្ធ នៅតាមបណ្តាខេត្តផ្សេងទៀត។

ប្រសិនបើដីមានទំហំលើសពី ១,២០០ ម៉ែត្រការ៉េ នោះទំហំដីដែលលើសនឹងត្រូវបង់ពន្ធដោយកំណត់ទៅតាម ប្រភេទពន្ធនៃដីដែលមិនបានប្រើប្រាស់(unused land tax)។ សម្រាប់ដីមានទំហំតិចជាង ១,២០០ ម៉ែត្រការ៉េ មិនអាចអនុវត្តន៍តាមប្រភេទពន្ធលើដីដែលមិនប្រើប្រាស់នោះទេ។ រយៈពេលសម្រាប់អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារដើម្បី បញ្ចប់ការ គណនាពន្ធលើពន្ធនៃការផ្ទេរនេះនឹងអាស្រ័យលើទីតាំងដី និងទំហំរបស់វា។

ស្ថាប័នរដ្ឋដែលពាក់ព័ន្ធ៖ អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖  ដំណើរការនេះគួរត្រូវចំណាយពេលប្រហែល១ថ្ងៃ។

៦. មកនាយកដ្ឋានសូរិយោដីដើម្បីបញ្ចប់ដំណើរការបំពេញសំណុំបែបបទ៖

បន្ទាប់ពីបង់ពន្ធទាំងអស់រួចរាល់ ភាគីទាំងពីរអាចត្រឡប់ទៅការិយាល័យសូរិយោដីស្រុក និងផ្តិតមេដៃ ឬចុះហត្ថ លេខាលើទម្រង់បែបបទរបស់ក្រសួងរៀបចំគ្រប់គ្រងដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ សម្រាប់ការទិញ​ ឬលក់អចលនទ្រព្យដែលបានបំពេញដោយមន្ត្រីរបស់ក្រសួងរៀបចំគ្រប់គ្រងដែនដី ។

ការចុះហត្ថលេខា ឬផ្តិតមេដៃត្រូវតែមានសាក្សីទទួលស្គាល់ដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន ដូចជាមេឃុំ ដែលក៏នឹងត្រូវ ផ្តល់ស្នាមមេដៃផងដែរ។ នីតិវិធីទាំងនេះគឺពឹងផ្អែកលើមូលដ្ឋាន នៃច្បាប់ភូមិបាល​មាត្រា ៦៥, ២៤៤ និង ២៤៥ ច្បាប់ភូមិបាលមាត្រា៦៩ គឺរារាំងការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិប្រសិនបើមិនបានបង់ពន្ធដែលចាំបាច់សម្រាប់អចលនទ្រព្យណាមួួយ។ ឯកសារដែលបានផ្តល់ជូនគួរមានបង្កាន់ដៃបង់ពន្ធលើការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ។ 

(ដូចមានក្នុងជំហានទី៥) ។

ស្ថាប័នរដ្ឋដែលពាក់ព័ន្ធ៖ ក្រសួងរៀបចំដែនដីនគរូបនីយកម្ម និងសំណង់

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖   ដំណើរការនេះគួរត្រូវចំណាយពេលប្រហែល៥ថ្ងៃ។

៧. ទទួលបានប្លង់កម្មសិទ្ធិ៖

ទទួលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិពីនាយកដ្ឋានសូរិយោដី៖ ការិយាល័យសូរិយោដីខណ្ឌ ឬស្រុកបានបញ្ជូន “ឯកសារផ្ទេរ កម្មសិទ្ធិ” ទាំងអស់ទៅនាយកដ្ឋានសូរិយោដី ដែលជាអ្នកចេញវិញ្ញាបន ប័ត្រចុងក្រោយសម្រាប់ឈ្មោះម្ចាស់ថ្មីក្នុង ប្លង់កម្មសិទ្ធិ។​

ស្ថាប័នរដ្ឋដែលពាក់ព័ន្ធ៖ នាយកដ្ឋានសូរិយោដី

រយៈពេលនៃការបញ្ចប់ដំណើរការ៖  ត្រូវចំណាយពេលពី ១ ទៅ ២ សប្តាហ៍។ នីតិវិធីចុងក្រោយនៅក្នុង ការប្រតិបត្តិអាចចំណាយពេលច្រើនសប្តាហ៍ អាស្រ័យលើការធ្វើការងារ របស់មន្រ្តីដីធ្លី និងភាគីពាក់ព័ន្ធ។​

ប្រភព